부부 공동명의 부동산, 세금상 유리한 이유와 주의점
부부 공동명의는 종합부동산세 공제(1인당 9억원씩, 합산 18억원)와 양도·상속세 분산 효과 때문에 대체로 유리합니다. 다만 이미 단독명의로 갖고 있는 집을 지금 공동명의로 바꾸면 그 지분만큼 증여세와 취득세가 새로 부과되므로, ‘바꾸는 것’과 ‘처음부터 공동명의로 사는 것’은 완전히 다른 계산이 됩니다.
- 지분을 넘길 때 발생하는 증여세와 취득세가 얼마인지
- 1세대 1주택이라면 공동명의 특례(12억 공제+장기보유·고령자 공제)와 인별 계산 중 어느 쪽이 유리한지
- 앞으로 팔 계획이 있는지, 팔 때까지 남은 기간이 얼마인지
종합부동산세는 공제가 두 배로 늘어납니다
종부세는 1인당 9억원까지 기본 공제가 되기 때문에, 부부가 공동명의로 나눠 가지면 합쳐서 18억원까지 공제받을 수 있습니다. 단독명의라면 이 공제가 9억원 하나뿐입니다.
1세대 1주택인 경우에는 2021년 이후 부부가 매년 두 가지 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있게 됐습니다. 하나는 1세대 1주택자로 인정받아 12억원 공제에 장기보유·고령자 공제를 더하는 방식이고, 다른 하나는 각자 9억원씩 인별로 공제받는 방식입니다. 보유 기간이 길거나 나이가 많을수록 전자가 유리한 경우가 많아, 매년 어느 쪽이 더 유리한지 다시 계산해볼 필요가 있습니다.
상속세와 양도세는 계산 구조를 나눠 봐야 합니다
상속세는 사망한 사람의 재산을 기준으로 계산하므로, 부부 공동명의라면 생존 배우자의 지분은 애초에 상속재산에 들어가지 않습니다. 이 때문에 단독명의보다 상속재산 규모가 작아질 수 있지만, 세율이 각자 따로 매겨진다고 단순화하면 부정확합니다.
양도세도 공동명의가 항상 유리한 것은 아닙니다. 각자 지분별로 양도차익을 나눠 계산하는 효과가 있을 수 있지만, 1세대 1주택 비과세 요건, 장기보유특별공제, 보유·거주기간, 취득가액, 앞으로 팔 시점에 따라 결과가 달라집니다. 공동명의 전환은 종부세 하나만 보고 결정하기보다 증여세·취득세·양도세까지 같이 계산해야 합니다.
지금 바꾸면 증여세와 취득세가 새로 붙습니다
이미 단독명의로 등기된 집을 지금 배우자와 공동명의로 바꾸려면, 배우자에게 넘기는 지분만큼 증여로 처리돼 증여세와 취득세가 새로 부과됩니다. 이 비용이 앞으로 아낄 종부세·양도세보다 클 수도 있어, 바꾸기 전에 반드시 증여세·취득세 예상액과 앞으로 몇 년간 아낄 수 있는 세금을 비교해봐야 합니다. 그래서 세금 목적이라면 이미 산 집을 바꾸기보다, 다음에 집을 살 때 처음부터 공동명의로 등기하는 것이 계산이 훨씬 단순합니다.
- 국세청은 공동명의 1주택자 특례 신청기간을 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지로 안내합니다.
- 공동명의 1주택자는 1세대 1주택 특례 방식과 인별 과세 방식을 비교해 유리한 방식을 선택해야 합니다.
- 단독명의 주택을 배우자 공동명의로 바꾸는 것은 지분 이전이므로 증여세, 취득세, 향후 양도세 이월과세 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
참고자료
국세청, 공동명의 1주택자 종합부동산세 특례
국세청, 1세대 1주택자 보유기간 계산 특례
확인일: 2026년 7월 29일 · 다음 점검: 종부세·상속세·증여세·양도세 세법 개정 시