등록면허세, 부동산 등기할 때 취득세와 따로 내는 이유

등록면허세, 부동산 등기할 때 취득세와 따로 내는 이유

대출받아 집을 사면서 근저당권 설정 등기 비용 안내를 받고 “취득세 낸 지 얼마 안 됐는데 세금을 또 내라고?” 싶었던 분들 많으실 겁니다. 찾아보니 이건 이중과세가 아니라, ‘집을 취득했느냐’와 ‘권리를 새로 설정했느냐’가 서로 다른 과세 대상이라 생기는 별개의 세금이었습니다. 3억원을 대출받는 경우를 예로 들면 실제로 얼마가 더 나오는지도 아래에서 계산해봤습니다.

집을 살 때는 등록면허세를 따로 안 냅니다

2011년 지방세법 개정으로 옛 등록세와 취득세가 통합되면서, 매매로 집을 사고 소유권을 이전받는 등기는 취득세 하나로 정리됐습니다. 그래서 집을 살 때 낸 취득세 안에 예전 등록세 성격이 이미 포함돼 있고, 별도로 등록면허세라는 항목이 청구서에 뜨지 않는 것이 정상입니다.

그럼 등록면허세는 언제, 얼마나 나오나요

등록면허세는 재산권이나 그 밖의 권리를 ‘설정·변경·소멸’시키는 등기·등록을 할 때 내는 세금입니다. 핵심은 ‘취득’이 아니라는 점입니다. 대표적으로 근저당권(대출 담보) 설정등기와 전세권 설정등기 시 등록면허세 고지서를 받습니다.

3억원 대출받으면 실제로 얼마가 나올까

은행은 대출 원금이 아니라 ‘채권최고액’을 기준으로 근저당을 설정합니다. 채권최고액은 보통 실제 대출금의 120~130% 수준으로 잡습니다. 3억원을 대출받는다고 가정하면 아래와 같은 흐름으로 계산됩니다.

※ 여기에 등기수수료(약 1만 5,000원)와 법무사 보수(통상 15만~25만원)가 별도로 더해져, 실제 대출 실행 시 청구되는 총액은 이보다 더 큽니다. 채권최고액 비율(120~130%)은 은행마다 다를 수 있어 정확한 금액은 대출 계약서로 확인해야 합니다.

대출받을 때 또 세금을 내는 게 억울하게 느껴진다면

주택담보대출을 받으면 은행이 채권 확보를 위해 근저당권을 새로 설정하는데, 이건 집을 ‘취득’하는 절차가 아니라 은행에 담보 권리를 ‘설정’해주는 절차입니다. 그래서 취득세와는 별개로 등록면허세 대상이 되는 것이 법 구조상 맞습니다. 실무적으로는 법무사 비용에 등록면허세가 포함돼 한 번에 청구되는 경우가 많아, 명세서에서 ‘취득세’ 항목이 아니라 ‘등록면허세’·‘지방교육세’ 항목을 따로 확인해보면 이해가 쉽습니다.

전세권을 등기부에 직접 설정하지 않고 확정일자만 받는 임차인이라면 이 등록면허세와는 무관합니다. 전세권 ‘설정등기’를 실제로 할 때만 해당하는 세금입니다.

참고자료

지방세법 제28조(등록면허세 세율)
찾기쉬운 생활법령정보, 등록면허세 안내
확인일: 2026년 7월 29일 · 다음 점검: 지방세법 세율 개정 시