1세대 1주택
양도소득세 비과세,
얼마나 살아야 세금 안 낼까
보유·거주 기간부터 12억 넘는 집의 계산법까지 정리했습니다.
1세대가 집 한 채만 갖고 있다가 팔면, 2년 이상 보유했을 때 양도가액 12억원까지 양도소득세가 전혀 없습니다. 다만 취득 당시 조정대상지역이었던 주택이라면 2년 보유만으로는 부족하고, 2년 이상 실거주까지 함께 채워야 합니다.
12억을 넘는 고가주택이라도 완전히 세금을 다 내는 것은 아니고, 오래 보유하고 거주한 기간만큼 공제를 받아 세금이 크게 줄어듭니다.
목차
1세대, 정확히 누구까지 포함될까
비과세 판단은 개인이 아니라 1세대 단위로 봅니다. 1세대는 본인과 배우자, 그리고 함께 사는 가족을 말하는데, 여기서 헷갈리는 부분이 배우자와 30세 미만 자녀입니다. 이들은 주민등록상 따로 떨어져 살아도 원칙적으로 같은 세대로 봅니다.
다만 30세 미만 자녀라도 기준 중위소득의 40% 이상 소득이 있으면서 독립적으로 생계를 유지하며 분가해 산다면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다. 자녀 명의로 집을 하나 더 두고 있다면, 이 부분이 본인 주택의 비과세 판단에 영향을 줄 수 있어 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
보유 2년, 조정대상지역은 거주 2년도 필요합니다
비과세를 받으려면 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 여기까지는 모든 주택에 공통으로 적용됩니다.
다만 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역으로 지정된 상태에서 취득한 주택이라면, 2년 보유만으로는 비과세가 되지 않고 그 기간 중 2년 이상 실제로 거주까지 해야 합니다. 조정대상지역 지정 전에 취득했거나, 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건 없이 보유기간만으로 판단합니다.
12억 넘으면 이렇게 계산됩니다
양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원까지는 비과세, 12억원을 초과하는 부분에만 세금이 계산됩니다. 여기에 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제가 각각 적용됩니다.
| 기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% |
| 5년 | 20% | 20% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유공제와 거주공제를 더해서 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 즉 10년 이상 보유하면서 10년 이상 거주했다면, 12억 초과분에 대한 양도차익의 80%를 공제받고 남은 20%에만 세율이 적용되는 구조입니다.
새 집을 먼저 샀다면, 일시적 2주택 특례
이사나 갈아타기를 위해 새집을 먼저 사면 일시적으로 2주택이 되는데, 이 경우도 조건을 갖추면 기존 주택을 팔 때 비과세를 받을 수 있습니다.
- 기존 주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 주택을 취득했을 것
- 기존 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역이면 거주 요건도 함께)했을 것
- 새 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분할 것
과거에는 지역에 따라 처분 기한이 1~2년으로 짧았던 시기도 있었지만, 지금은 전국 공통으로 3년의 기한이 적용됩니다. 3년을 넘기고 나서 팔면 비과세를 받지 못할 수 있으니 일정 관리가 중요합니다.
실제로 계산해보면 이렇습니다
15억원에 판 집을 7억원에 샀고(양도차익 8억원), 10년 이상 보유하면서 10년 이상 거주한 경우를 예로 들어보겠습니다.
① 12억 초과 비율 = (15억-12억)÷15억 = 20% → 과세대상 양도차익 = 8억×20% = 1억6,000만원
② 장기보유특별공제 80% 적용 → 공제 후 남는 20%만 과세 대상 → 1억6,000만원×(100%-80%) = 3,200만원
③ 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 약 2,950만원
④ 세율 15% 구간 적용(누진공제 126만원) → 최종 세금 약 316만원
8억원의 양도차익이 났는데 실제 세금은 316만원 정도로, 오래 보유하고 거주한 효과가 얼마나 큰지 보여줍니다. 이는 이해를 돕기 위한 가상의 계산이며, 실제 세액은 필요경비나 세부 조건에 따라 달라질 수 있어 국세청 홈택스의 양도소득세 계산 프로그램으로 다시 확인하는 것이 정확합니다.
매도 전에 자주 나오는 질문
2년을 다 못 채우고 급하게 팔아야 하면 어떻게 되나요?
2년 보유(또는 거주) 요건을 채우지 못하고 팔면 비과세를 받을 수 없어 전체 양도차익에 세금이 부과됩니다. 다만 근무상 형편, 질병 치료, 학교 폭력 피해 등 특별한 사유가 있다면 예외적으로 보유·거주 기간을 채우지 않아도 비과세를 인정받는 경우가 있으니 해당 사유가 있다면 세무 전문가와 상담해보는 것이 좋습니다.
상속받은 주택이 있으면 1세대 1주택이 아닌가요?
상속주택은 일정 조건 아래 기존에 살던 일반주택의 비과세 판단 시 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다. 다만 상속주택의 취득 시기, 공동상속 여부 등에 따라 결론이 달라질 수 있어 개별적으로 확인이 필요합니다.
전입신고만 하고 실제로 안 살았는데 거주로 인정될까요?
거주 요건은 전입신고 여부가 아니라 실제 거주 사실로 판단합니다. 전입신고만 해두고 실제로 거주하지 않았다면 국세청 조사에서 거주 요건 미충족으로 판단될 위험이 있습니다.
배우자 명의로 집을 하나 더 사면 1주택이 깨지나요?
배우자는 같은 세대로 보기 때문에, 배우자 명의로 주택을 추가로 취득하면 세대 전체로는 2주택이 됩니다. 일시적 2주택 요건을 채우지 못하면 기존 주택의 비과세에도 영향을 줄 수 있습니다.
농어촌주택이나 소형 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
일부 농어촌주택은 특례로 주택 수에서 제외될 수 있고, 오피스텔은 주거용으로 실제 사용되는지에 따라 주택으로 판단될 수 있습니다. 이런 특수한 부동산을 보유하고 있다면 일반적인 기준만으로 단정하지 말고 개별적으로 확인해야 합니다.
1세대 1주택은 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 2년도 추가)하면 양도가액 12억원까지 세금이 전혀 없고, 12억을 넘어도 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제받아 세금이 크게 줄어듭니다.
주택을 팔 계획이 있다면 취득일, 조정대상지역 지정 여부, 실거주 기간을 먼저 정리해보고, 정확한 예상 세액은 국세청 홈택스나 세무사를 통해 매도 전에 확인해보시길 권합니다.
참고자료
- 찾기쉬운 생활법령정보(법제처), 1세대 1주택의 양도소득세 – 확인일 2026년 7월 26일
- 국세청, 장기보유특별공제율 안내 – 확인일 2026년 7월 26일
2026년 7월 29일 기준 보강
아래 보강은 기존 본문을 줄이지 않고, 공식 기준과 독자가 실제로 확인해야 할 항목을 추가한 내용입니다. 원문에 나온 금액, 대상, 기한은 제도 변경이나 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로 최종 판단 전 공식 기관 자료를 다시 확인해야 합니다.
2026년 7월 29일 공식 기준 재확인
- 국세청은 1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 2년 이상 보유한 경우 양도소득세가 과세되지 않는다고 안내합니다.
- 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 1세대 1주택 비과세에서 제외되는 부분이 있습니다.
- 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주기간 요건을 확인해야 합니다.
검색자가 바로 알고 싶은 답
Q. 1세대 1주택은 몇 년 보유해야 하나요?
기본은 2년 이상 보유입니다. 다만 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주요건을 확인해야 합니다.
Q. 12억원 넘는 집은 비과세가 전혀 안 되나요?
전혀 안 되는 것이 아니라 12억원 초과분에 상당하는 양도차익에 대해서 과세 계산을 합니다.
Q. 매도 후 신고는 언제까지 하나요?
부동산 양도는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부가 기본입니다. 1건 예정신고를 마쳤다면 확정신고가 필요 없는 경우도 있습니다.
참고자료
작성자: 세상의 지식 운영자 · 확인일: 2026년 7월 29일 · 다음 점검: 1세대 1주택 비과세 기준, 고가주택 기준금액, 조정대상지역 또는 신고기한 기준 변경 시